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佳兆业将在9-12月集中推盘 年底净负债率拟降至180%

来源:新浪财经 2019-08-28 11:25中投投资咨询网 A-A+

  8月27日,佳兆业集团控股有限公司(以?#24405;?#31216;“佳兆业”)发布半年业绩。上半年,公司实现合约销售347亿元,完成875亿年度目标的40%左右。佳兆业行政总裁麦帆表示,下半年可售资源约1200亿元,将集中在9-12月推盘,?#34892;?#24515;能够顺利完成目标。

  此外,佳兆业在年中就完成了净负债率的调整目标。2019年上半年,佳兆业的净负债率从2018年底的236%下降至191%,而今年年初公?#26087;?#23450;的目标为降至200%以下。首席财务官刘富强提出,2019年底净负债率目标拟降至180%。

  半年报显示,上半年佳兆业营业收入同比增长34%至201.1亿元;毛利67.1亿元,同比增长42%;净利润达到27.8亿元,同比增长24%;本公司持有人应?#23478;?#21033;28.4亿元,同比大涨67%;本公司持有人应占核心净利润同比增长55%达到27.5亿元。

  “不用50%的去化率即可完成目标”

  上半年佳兆业实现合约销售347亿元,同比增长37%,增速大于去年同期的12.7%;合约建筑面积约为196万平方米,同比增长38%,其中一线城市销售占比超过40%。

  如果按照年初佳兆业提出的875亿全年销售目标来看,上半年佳兆业仅完成目标的40%左右。?#36824;?#22312;业绩会上,公司行政总裁麦帆表示,公司?#34892;?#24515;能够顺利完成目标。

  根据麦帆的介绍,佳兆业下半年的可售资源约1200亿元,可售面积约660万平方米,预计销售均价?#27982;科?#26041;米18000元,“去化率不用去到50%就可?#36816;?#21033;完成目标”,麦帆称。

  土储方面,上半年佳兆业?#19981;?#24471;15个项目,新增土储权益建筑面积达246万平方米。截至报告期末,佳兆业共有土地储备约2580万平方米,可售货值逾5000亿元。此外,公?#20928;?#25317;有近3200万平方米占地面积的旧改储备(未纳入土储),可带来近两万亿的货值。

  在早前的房企业绩会上,富力融创表态下半年将暂缓拿地,而万科则表态?#25442;?#22312;三四五线城?#24515;?#22320;。?#28304;耍?#20339;兆业主席郭英成表示,“拿不拿地,其实每个公司都不一样”。他指出,如果公司资金充裕,则会在大湾区继续寻找优质土地,而小的地?#20132;?#32773;不适合的地方,则会逐步减少拿地,投资结?#22815;?#36880;步优化。

  麦帆则告诉新浪财经,公司全年拿地还是维持年初提出的400亿预算,但还要根据市场来判断拿地的速度,“已经在看上海深圳广州重庆的几个项目,整体拿地成本?#36824;蟆?rdquo;

  值得注意的是,上年半佳兆业的平均土地成?#23601;?#27604;增加,但销售均价却出?#33267;?#19979;降。佳兆业上半年新增土储?#26434;?#30340;总代价约162.06亿,平均土地成本约为6600元/平方米,较去年同期的4934元/平方米增长38%。而2019年上半年合约销售均价为17686元/平方米,较2018年同期的17880元/平方米微降。

  “一升一降”之间牵涉到公司?#26434;?#25343;地收益率的控制。?#28304;?#21103;总裁吴建新表示:“关于拿地价格上升,可以看到今年的地主要集中在大湾区和长三?#29301;旧?#22303;地市场价格就比较高。关于内部收益率控制,我们内部有一系?#26800;?#20005;格控制,所以我们对利润的追求还是比较务实的,也希望通过这样的投资策?#28304;?#21040;公司利益最大化。”

  净负债率年底拟降至180%

  从各房企的海外债存量情况来看,佳兆业的规模在行业中处于较前位置。财报数据显示,上半年佳兆业发行了三起美元优先票据,发行规模分别为4亿、3.5亿和4亿,期限为2-4年,票面利率?#26434;?#20026;11.75%、11.25%和11.5%。

  与此同?#20445;?#24180;初至今,公司已累计回购了5.6亿美元优先票据,令2019年年底到期票据本金减少至1.4亿美元。

  以长债?#27809;?#30701;债的背后,释放出佳兆业积极降?#25237;?#26399;债务风险、调整整体债务结构、强化现金流管理的信号。

  ?#36824;?#26681;据资?#24076;?#20339;兆业2018年的平均借款成本为8.42%,2017年则为7.9%。而上半年新债的票面利率均超过10%,远高于万科、碧桂园、华润置地等龙头房企的平均融资成本;与公司自身相比,?#27493;?#21069;两年发行的旧债利率有明显的上升趋势。

  境内融资方面,上半年获深交所批准逾人民币90亿元的?#21335;?#36164;产支持专项计划额度。截至目前,公司已成功发行4.75亿元海上航运?#25512;?#25910;入ABS、6.85亿购房尾款ABS及5.55亿供应链金融ABS。

  截至2019年上半年,集团的总借款额约为1155亿元,一年内到期的占19%,约为224亿元,1-2年内到期的占35%,2-5年内到期的占43%,5年以?#31995;?#21344;3%。而公司现金及银行存款账面?#21040;?#21435;年底增长31%至300亿元,能够覆盖1年内到期的债务。

  值得一提的是,今年年初佳兆业提出净负债率将降至200%以下的目标,而这一目标已经在上半年达成。2019年上半年,佳兆业的净负债率从2018年底的236%下降至191%,同比下降45个百分点。首席财务官刘富强表示,公司年底净负债率目标拟降至180%。

  “哪里有融资便宜的事情,我们就往哪里去追”,关于降低净负债率的问题,郭英成表示“有很多方法”,“首先尽量减少重资产比例,这是我们一直在努力的,以前很多小型资产在出租,现在会尽力变现。大宗优质资产比如深圳佳兆业中心、上海佳兆业中心这一类,我们还会长期持有。”

  今日早盘佳兆业高开4%,截至发稿,股价报2.86港币。

关键词:佳兆业 负债率
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