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深圳前海三大“地主”現身 土地估值超千億

來源:中房報 2019-10-23 10:21中投投資咨詢網 A-A+

  在深圳前海圈下不少存糧的“地主”們,經過漫長的等待終于迎來曙光。

  中國國際海運集裝箱(集團)股份有限公司(股票代碼000039.SZ,以下簡稱“中集集團”)和深圳國際控股有限公司(股票代碼00152.HK,以下簡稱深圳國際)的股價在9月29日公布完成前海土地整備后的半個月時間內,股價達到了年度高位。

  中集集團股價從9月30日開始上揚,當日報收10.18元/股一路上漲到10月14日的10.43元/股。深圳國際的股價從9月30日的15.06元/股,上漲到10月14日15.32元/股。

  數據顯示,前海共有1500萬平方米的土地中,近30%是由招商局集團、深圳國際、中集集團擁有,因此這三家也被稱為前海的三大“地主”。

  對于開發計劃,較早一步完成了土地整備的招商局蛇口工業區控股股份有限公司(以下簡稱招商蛇口,股票代碼001979.SZ)對中國房地產報記者表示:“公司正在積極鋪排開發節奏,推進前海媽灣片區的建設。目前正在推進與前海管理局的合資合作,對于整個片區的開發建設預計10年時間。”

  截至目前,這三大“地主”僅土地補償價值合計就已經超過640億元,而據相關機構的測算,保守估計三家的資產估值遠超千億規模。

  土地補償價值640億元

  走在前海深港現代服務業合作區,隨處可見的基建,生機勃勃地宣告著這個區域的建設熱度。在可供開發土地極為稀缺,又經歷過去房價暴漲的深圳,前海土地的升值潛力可想而知。

  今年4月30日,招商蛇口率先完成了前海42.53萬平方米土地整備,置換總建面212.9萬平方米土地,土地補償價值高達432.1億元。招商蛇口對中國房地產報記者表示:“目前不少項目完工,例如前海啟動區一期住宅、公寓、寫字樓等7棟塔樓均已封頂,片區區域城市化格局初步顯現。”

  中集集團在9月29日公布置換了總建面62.79萬平方米的土地,土地使用權價值為125.16億元。同一日,深圳國際獲得了共計約83.73億元置換等價值的土地使用權,總建面為39.58萬平方米。

  對此,中集集團對中國房地產報記者表示:“前海土地有利于集團把握深圳城市發展和更新改造的機遇,提升集團現有資源的整體效益和股東回報,符合公司及股東的整體利益。”

  深圳國際也在公告中表示:“前海片區的土地價值自2015年1月1日到現在已有較大幅度的增長,加上未來前海片區作為粵港澳大灣區發展戰略的重要組成部份,開發前景廣闊。”

  前海公開出讓的土地實施“定向出讓”模式,拿地企業囊括房地產、金融、物流、科技等多個行業,為了在2020年實現1500億元產值,加強了產業導向,禁止了拿地、開發、出售的單純開發獲利的房地產開發模式。

  對于普通企業來說,要在前海拿地并不容易,但因為前景好,也成為了“香餑餑”。戴德梁行研究院副院長張曉端對中國房地產報記者表示:“前海無疑會是深圳未來的中心之一,房企對前海價值認可度普遍較高。一系列的政策疊加,意味著前海不僅是深圳的前海、也將會是大灣區中的核心發展區域、全國改革開放先行先試的代表。”

  高力國際華南區董事總經理馮文光對中國房地產報記者表示了相同看法:“前海是房企必爭之地,前景使得其就算聯手也要拿地,這是重要的戰略部署。我們也觀察到,前海的土地價格現在比最初拍地價格翻了一倍。”

  漫長整備期中的土地升值

  實際上,早在2013年深圳國際就迫切想要推進土地確權,中集集團也在2014年表示將大力推進土地確權。據悉,無論是“工轉商”或“工轉居”,企業和政府的膠著點在于對于歷史遺留用地,究竟是補地價、土地置換還是共同開發。

  中國房地產報記者拿到的一份2016年招商蛇口股東大會會議記錄顯示,彼時招商蛇口管理層曾提及前海土地談判漫長的原因,“這么多年沒談下來,大家利益訴求不到一個點上去。拿到控股權不是最難的,難的是談對價。到底是150塊錢還是450塊錢,這個就是要跟政府主管部門進行艱苦的談判了,里面談判的細節很多,包括規劃調整、道路、配套用地等等。這個東西稍微讓一個點就是幾十億、上百億元,所以談判是非常艱苦的。”

  招商蛇口率先在2016年6月迎來土地確權的消息,直到今年4月30日才真正完成了土地整備。招商蛇口也向中國房地產報記者回應稱,“前海土地整備的土地面積非常大、金額非常高,涉及的政府部門與招商局旗下公司眾多,由于是創新的合作模式,雙方需要在很多細節上進一步商討談判。”

  值得注意的是,目前上述三家企業均不能獨享紅利,需要和前海管理局按4:6的比例分享。而中國房地產報記者發現,三家均是以“2015年1月1日作為地價基準日”,獲取前海新的土地作為補償,而非2010年前海合作區獲批準時地價。

  按照“工轉商”計算,2010年深圳工業土地平均地價在574元/平方米,而商業地產平均地價在2197元/平方米。經查詢土地價格圖表,2015年前海片區工業土地價格大約在534元~671元/平方米,而商業用地價格大約在2672元~3104元/平方米。

  換言之,三家企業在談判中付出的成本更高,但是高投入高回報。2016年時任招商蛇口董事長孫承銘曾表示“與政府談判的估值是900多億元,這些土地資源已成倍的增值。”

  安信證券研報也指出,與政府做4:6的利益分割后,中集集團對應的資產價值可重估為240億~300億元。而中金研報中計算深圳國際保守估計前海土地凈資產值合計124億元。

  紅利釋放還需時間

  深圳土地資源稀缺,而前海土地更是有著巨大的升值空間。對于三大“地主”而言,更重要的是如何將這些土地資源巨大的利潤釋放出來。尤其是置換土地中均有辦公用地、公寓用地和商業用地,這三者目前表現各不相同。

  寫字樓市場目前面臨供應量過大的局面。據戴德梁行統計,2019年前海甲級寫字樓存量是30.85萬平方米,截至2022年未來供應量在286.57萬平方米。今年7月,前海管理局推出“歸巢計劃”,從政策支持到租金補貼加大力度吸引企業。高力國際數據顯示,前海甲級寫字樓空置率雖然從2016年的70%下降到2019年第三季度的60%多,依然在高位。

  張曉端對中國房地產報記者指出:“前海品質較高的寫字樓空置率呈現較快下降趨勢。目前公共交通等基建配套設施有待完善,同時商業、酒店等配套設施也未成熟完善,并且已經落成物業也相對分散,暫未形成一個成熟的商務集群。”

  前海目前寫字樓均價在8萬元/平方米,最高超過9萬元/平方米,在深圳屬于前列。第一太平戴維斯的數據顯示,深圳寫字樓租金在三季度跌幅較大,環比下跌5.2%。而高力國際數據顯示,前海甲級寫字樓租金甚至低于南山區整體水平。

  即便這樣,前海空置率還是較高,第一太平戴維斯華南區市場研究部主管謝靖宇對中國房地產報記者透露:“前海寫字樓很多是散售,大型企業進入比較困難,因為要面對眾多小業主,很多人是不賣的心態。如果對每棟樓都有具體的要求,設定散售比例,在目前現在這個環境,招商引資會更容易。”

  相比之下,受前海概念影響,一些商務公寓新盤價格紛紛破11萬元/平方米,周邊二手房住宅均價也達到了10萬元/平方米,成交更加活躍。

  馮文光對中國房地產報記者表示:“需求決定價格,前海前景預期超過了蛇口和后海,開發商看得到,買家也看得到,所以價格是‘一浪高一浪’。但我個人對前海商業市場持保留意見,因為居住比例太少了只有5%,無法做周末消費。但也因為稀缺性,公寓市場會向好,在前海工作的買家購買力足以支撐高價。”

  前海土地成為了招商蛇口、中集集團、深圳國際在粵港澳大灣區戰略布局的一個重要部分。這些土地的價值紅利給了市場想象的空間,但如何在尚未成熟的環境中釋放利潤,向投資者兌現承諾。目前來看,依然是企業需攻克的難題。

關鍵詞:深圳 土地估值
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