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2019百强房企增长“失速”“碧万恒”仍然前三

来源:国际金融报 2020-01-06 10:15中投投资咨询网 A-A+

 

  2019临近尾声?#20445;?#22312;所剩无几的进度条上,开发商依然在和时间奋力赛跑。

  伴随着2019年的正式落幕,这场跨度一年的?#23548;?#20105;霸赛,终于迎来了赛果的揭晓时刻。

  正当市场以为2019年11月的排名与数据已经高度接近最终榜单?#20445;?#26368;后一个月依然出现了戏剧性的反转。

  百强失速  万科罕见权益负增长

  2019年,在中央“稳地价、稳房价、?#20173;?#26399;”的定调下,市场调控趋于常态化,行业整体规模增速较前两年明显放缓,截至12月末,TOP 100房企的累计权益销售金额同比增长6.5%,此前两年?#26434;?#30340;数据分别为40.5%和35.1%,百强房企增长“失速”。

  年底房企加大供货力度以期抢收也让2019年第四季度的表现呈现翘尾,单季度同比上涨11.7%。

  第一名毫无悬念,依旧是碧桂园,7715亿元的全口径金额将对第二名的领先优势扩大到1403亿元,即便是“碧万恒”三强内部也已然拉开了差距。

  ?#34892;?#25151;企凭借最后的奋力一搏,踩线完成了全年目标,也有房企逆转了局势,保住?#25628;?#38754;。万科俨然属于后者。

  2019年11月底的榜单上,最大看点在于融创凭借单月665.1亿元的强劲表现力压万科,在权益金额销售和操盘金额销售中将后者挤出前三,这也是融创首次进入三强席位。

  即便融创中国董事会主席孙宏斌事后谦虚地表示“超过万科是个意外”,但早在2003顺驰时代,孙宏斌便公开向万科彼时的掌门人王石叫板,要“打败万科,做销冠”,然而直到王石退休也没给孙宏斌这个机会。

  ?#32622;?#22312;2019年年底发生变化,意识到处境后的万科在最后一?#24405;?#36895;抢收,12月全口径销售额和权益销售额全部力压融创,尤其是657亿元的权益额近乎为融创380亿元的两倍。最终,万科临门一脚逆转了局势,重回前三,其中操盘金额和全口径金额超过恒大,位?#26800;?#20108;。

  2019年11月重回前十的世茂,在最后时刻依然没有放缓步伐,12月330亿元?#21335;?#21806;?#23548;?#30456;较上一个?#24405;?#32493;增长,最终在操盘、全口径、权益金额三项榜单中位居第九,进一步坐稳十强之位。

  十强之中的最后一个张门票依然竞争激烈,虽然全口径上华润领先5亿元,但在含金量更高的权益榜单中,龙湖以近30亿元的优势力压华润,进入前十。

  相较于百强房企增速的放缓,十强房企依然保持了一定的增长,权益销售金额增幅超过10%的有7家,占比大半。

  两家“三好学生”中海和龙湖分别以22.8%和21.3%权益金额增长领跑头部房企,世茂、新城、融创等紧随其后。十强之中,绿地表现并不乐观,2019年3492亿元的权益金额仅比2018年增长1.7%,全口径销售金额1.78%的涨幅更是在头部房企中处于垫底。唯一能与绿地“比差”的就是万科,其权益销售金额不仅没增加,反减少146亿元,是十强房企中唯一一家权益变动负增长者。

  招商蛇口、世茂、阳光城、金地、旭辉一起迈过了2000亿元大关。2018年因资金?#27425;?#26426;跌出十强的华夏幸福,2019年排名再次后退7名,以1510亿元守住了20强的门槛。

  2019年,千亿房企的数量扩容至34家,新增成员包括滨江、中国铁建、?#39068;?#19994;和美的置业。千亿边上,站着龙光、新力、首开、卓越等几家房企的身影,它们距离撞线近乎一步之遥,尤其是992亿元的龙光。

  此外,新希望地产以735.9亿元位居50名,也将50强门槛由2018年的548.7亿元拉升至735.9亿元,同比上涨超34%。2018年排在第50名的东原,?#23548;?#20986;现下滑,排名后退至62名。万达2019年?#23548;?#27604;2018年增长近20亿元,以566.8亿元位列59名,下滑了7个位次。

  KPI考核两极分化

  最终数据的出炉也意味着,2019年年初,那些意气风发的?#23548;?#30446;标也到?#25628;?#35777;时刻。

  在2019年11月多家房企提前完成当年?#23548;?#30446;标的前提下,最后一个月又有不少房企撞破红线。据《国际金融报》记者不完全统计,年内设定了?#23548;?#30446;标的部分房企中,72.5%的房企成功达线,其中,?#39068;?#19994;、世茂和宝龙领跑完成率榜单。

  2018年销售额达到700亿元后,?#39068;?#19994;将2019年的?#23548;?#30446;标定在875亿元,这意味着其这一年需要实现25%的增长。从?#23548;?#23436;成率来看,管理层定的这一目标显然?#34892;?#20445;守,2019年,?#39068;?#19994;一举冲破千亿,以132%的完成?#39135;?#39069;既定目标。

  紧随其后的世茂可谓是年度房企“流量担当”,凭借124%的?#23548;?#23436;成率重回十强。

  金科全年实现销售金额1803亿元,超过目标20%。2017年,金科的?#23548;?#20165;为658亿元,这也意味着其年均复合增长?#39135;?#36807;65%。

  深受“黑天鹅”?#24405;?#24433;响的新?#24378;?#32929;最终以2747亿元?#21335;?#21806;额擦边完成年度目标。和新城一样刚刚达线的还有“河北地王”荣盛发展,“新华南五虎”合景泰富、美的置业、融创、融信、华润和恒大。

  值得一提的是,在融信发布运营数据的?#30887;歟?#20854;内部也下发了红头文件,正式宣告集团首席营销官张文龙离职,这也意味着,三年间将融信?#23548;?#20174;502亿元带到1413亿元的张文龙在刚刚完成今年?#23548;?#30446;标后,选择“舍弃”年终奖离开。

  年度目标完成后,恒大率先宣布下一阶段规划:2020年剑指6500亿元,同比增长8%左右。

  有人辞官归?#19990;錚?#26377;人星夜赴考场。

  新力以13亿元之差距离?#23548;?#30446;标仅一步之遥,保利发展、富力、远洋的完成?#31034;?#21018;过九成。高杠杆激进道路并未换来蓝光?#23548;?#30340;跨越式发展,其倒在了最后的120亿元。东原地产更是直接失速,仅完成77%。

  完成情况排在倒数前三位的?#26469;?#20026;朗诗、福晟及泰禾。深陷破产危机,不得不出售股权的福晟全年完成630亿元?#23548;ǎ?#21344;目标七成;而自?#20154;?#20046;已有成效的泰禾,全年合约销售额为808亿元,距离全年目标尚有一定差距。

  挤掉泡沫谁在裸泳?

  随着合作开发成为常态,房企普遍以全口径进行?#23548;?#20844;告,然而,这片高速增长的数?#24535;?#38453;并不能反映企业真实的资金实力与投资能力。

  常规而言,房企合作开发有五种常见模式:合资成立项目公司获取土地、与土地持有方进行股权合作、集团层面的战略合作、小股操盘、代建。而独立操盘能力较强、在项目获取和资金上实力较高的房企,如恒大、中海等,更倾向于通过独资实现规模发展,绝大部分项目权益为100%。

  如果将千亿房企的全口径销售排名?#25512;?#33829;收、归母净利润等指标排名进行对比,会发现部分房企财务指标相对落后,甚至出现企业归母净利润与流量销售排名不相称的情况。

  因此,与全口径销售额相比,权益销售额以企业股权占比为口径,更接近房企真实的资金运用和战?#22253;?#25511;水平。?#25345;?#31243;度上,销售权益比例越高的企业,锁定利润的能力更强。

  有规模房企高管对《国际金融报》记者直言,房企自身也希望增大权益占比,但受制于资金实力和竞争态势,不得?#35759;?#21512;作。

  《国际金融报》记者通过统计2019年34家千亿房企的权益占比发现,各家权益占比情况不一,从38%到98%不等,中位数为70.5%,其中有12家在70%-80%之间,占比超35%。

  具体来看,表现最为突出的是恒大、荣盛发展、中海、富力、华夏幸福、绿地,这6家权益占比均高达九成以上,奥园、金科紧随其后,权益占比均为83%。世茂虽以70%位列20名处于平均水?#21073;?#20294;这一数据已较2018年的超86%下滑了16个百分点,这也意味着,世茂选择牺牲部分权益来加速冲规模。融创的权益金额为3834亿元,以69%的权益占比位列世茂之后。

  榜单尾部?#29615;?#20013;梁、阳光城、融信、正荣等房企。直观来看,融信在销售榜上排名22位,权益榜则下滑至29名。正荣更甚,权益榜排名较销售榜的23名直接后退了11个位次。

  权益榜排名倒数5位中,闽系占据3席,分别为59%的融信、55%的旭辉和52%的正荣。在上一轮的扩张中,旭辉选择了“增?#38142;ⅰ?#38477;权益”,虽然实现?#31169;?#39118;险扩规模,但权益占比始终过低,?#29575;?#20854;权益销售额增长迟缓,始终无法摆脱销售额“含金量低”的质疑。

  然而,权益问题并不是非黑即?#20303;?#21516;策研究中心总张宏伟对《国际金融报》记者表示,企业在不同发展阶?#20301;?#19981;同市场周期下,可以根据自身情况调整权益比例,行情看涨时可以增加权益占比,锁定更多利润,行情遇冷时则可抱团取暖、合作开发分散风险。张宏伟指出,合作开发、提升规模,有利于房企在资本市场的融资表现。

  新千亿房企滨江目前正面临着占比不高的问题,此前的媒体沟通会上,谈及权益占比?#20445;?#33891;事长戚金兴直言?#25442;?#22320;给出了40%的答?#31119;也?#26410;否认这一比例在规模房企中相对?#31995;汀?#35805;锋一转,戚金兴抛出一组数字,滨江的权益金额为400亿元,?#26434;?#30340;贷款为286亿元,权益金额足以覆盖贷款额度,而?#34892;?#25151;企的贷款金额远高于权益销售额。

  这也意味着,凭借着产品端在行业内的公信力,越来越多的房企选择与滨江合作,在提速冲规模中,滨江使用了品牌杠杆,合作对象使用了资金杠杆。

  然而,并非所有房企?#21152;?#26377;滨江的操盘能力,上述高管坦言,部分城?#26032;?#24066;下行压力较大,较为分散的股权可能会因项目亏损而出现意见分歧,从而导致项目运行失常。

   【行业争鸣】

  代建收入归属谁?

  2019年12月最后一天,三家机构榜单齐出。纵观这三张榜单,并无多大差异,唯一的不同可能在于绿城。

  克而瑞的榜单上,绿城以1353.6亿元排名24,而中国指数研究院和亿翰的榜单中,绿城?#21335;?#21806;金额突破了2000亿元,排名分别较克而瑞提升了9位和8位。

  这一差异主要在于,克而瑞的榜单中未计入绿城代建部分?#21335;?#30446;,而后两者则将其?#20381;?#20837;内。

  作为国内最早?#36816;?#20195;建模式的开发商,绿城的代建业务始于2010年。不同于万科和铁狮门合作时的股权式代建,绿城的代建主要为单纯的收取服务?#36873;?#19982;此同?#20445;?#21644;传?#36710;?#24320;发模式不一样,绿城项目的代建基本属于轻资产,即合作?#25581;?#22865;约的?#38382;?#22996;?#26032;?#22478;进行开发销售环节的全过程管理,绿?#24378;?#20197;在项目销售阶?#38382;?#29992;“绿城”商标从而推广自己的品牌。委托方负责项目开发阶段的全部资金,?#26800;?#25237;资风险也享受投资收益。绿城在这其中的收益主要来源于派驻团队基本管理?#36873;?#22996;托开发管理?#36873;?#39033;目?#23548;?#22870;励。

  2015年9月,绿城集团全面、全程整合现有资源,成立绿城房地产建设管理集团(下称“绿城管理”),成为绿城对外实施品牌输出和管理输出的主体,也是绿城轻资产模式从平台化走向集团化发展的里程碑。

  截至2018年底,绿城管理旗下受托管理项目282个,总建筑面积约6336万平方米,项目已遍布浙江省内大部分地区以及浙江省外,如上海、江苏、?#19981;鍘?#23665;东、海南、新疆等各省市自治区。

  因此,绿城公告中的总合约销售金额主要来?#26434;?#24320;发业务和代建业务两部分,截至2019年11月底,绿城集团取得合约销售额1127亿元,代建项目594亿元,共计1721亿。值得一提的是,从全年销售金额来看,如果算上代建部分业务,绿城则踩线完成全年?#23548;?#30446;标。

  那么,代建部分是否应当计入全口径销售额中?

  《国际金融报》记者据此向多名行业人士求证,两种意见近乎各?#23478;话搿?#25903;?#32456;?#35748;为,这在行业并不少见,很多开发商都有品牌输入类的代建业务,每家算法不一,不少把代建、合作开发、小股操盘都纳入?#23548;ā?#21453;对者则坚持代建更像乙?#21073;?#31867;似于建筑业务,不应该纳入房地产开发中。有房企管理层直言,绿城的代建业务没有股权占比,赚的是委托开发的管理费,如果这样也能够计入的话,那么其所属集团旗下的建筑板块数据也可以并入地产开发?#23548;?#20102;。

关键词:房企 排名
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