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長租公寓深度整合來臨

來源:鳳凰網 2019-10-23 09:25中投投資咨詢網 A-A+

  生存還是死亡,2019年的長租公寓面臨終極選擇。

  自2018年以來,長租公寓風波不斷。據悉已有近25家長租公寓因資金鏈斷裂而破產。2019年,長租公寓將面臨著終極選擇,破產重組或上市是唯一歸宿。

  經過幾年跑馬圈地,行業進入深度整合期,青客公寓、自如、蛋殼等一些頭部的長租公寓企業已謀求上市。資本要求變現,經營要金融支持,頭部企業的資本化須提上日程。

  但另一邊,一些長租公寓的頭部企業已在謀求上市,如青客公寓、自如、蛋殼等,包括集中式和分散式公寓。

  長租公寓業內人士指出,經過幾年的跑馬圈地、長租公寓進入了深度整合期,要么破產被重組,要么上市。資本要求變現,經營也需要更多的金融支持,頭部企業的資本化提上日程。

  但長租公寓依然要解決內生性問題,運營水平與盈利能力,才是核心。在這個層面,擁有融資和運營能力的開發商旗下長租公寓優勢更加凸顯。

  繼南京樂伽公寓之后,又一家區域型長租公寓出事了。

  10月8日,河南悅如公寓公告,其投入的1600套公寓,因面臨經營及資金壓力,無力維持經營。

  此前的9月,悅如已接受了鄭州比遜達美公寓的并購重組。工商信息顯示,比遜達美已100%持有悅如公寓股權,法定代表人也已變更。

  今年2月,寓見公寓資金鏈斷裂后被麥家公寓收購;3月,資金鏈斷裂的蘇州樂棧公寓被蜜蜂村落網絡科技公司收購;8月,樂伽公寓宣布倒閉。

  同策咨詢總監張宏偉表示,長租公寓“陣亡”,一大半都是資金鏈出現問題,其中很多不乏“租金貸”的身影。隨著“租金貸”被禁,大量中小型運營商怎樣生存已成了最大問題。再加上資產證券化融資受阻,長租公寓“錢”景堪憂。

  據公開數據顯示,2019年上半年僅有5筆住房租賃ABS獲批,對比2018年多筆首單動輒50億至100億的規模縮水很多。

  深度整合來臨

  就近年長租公寓的模式而言,無論是分散式還是集中式,都具有天然的不足。運營商高度依賴地產資源,要想占領市場,就得不斷砸資金盤下房源,成為“二房東”,再出租給租客。

  在這種模式下,運營商很難盈利。以青客公寓為例,招股書顯示,截至2019年6月30日的前9個月,凈收入為8.979億元,但凈虧損達3.73億元;2017年、2018年,青客的凈虧損分別達2.45億元和4.98億元。

  青客公寓也暗藏風險。根據招股書,其主要收入來源是租金貸的資金。截至2019年6月底,65.2%的青客公寓租客采用了租金貸,未償還貸款本金8.726億元,預付租金總額為7.9億元人民幣。

  在租金貸模式下,一旦資金鏈斷裂,租客和房東就會陷入尷尬的境地,避免不了損失。

  克而瑞研究數據顯示,長租公寓行業平均利潤水平僅在2%~4%,現金流回正周期至少需6年以上。

  今年前三季度,萬科泊寓、龍湖冠寓開業規模分別是82000間、60000間,排名前二;旭輝領寓、朗詩寓、碧桂園碧家國際社區等,總計新增體量超10000間。

  作為房企系長租公寓龍頭,萬科、龍湖均在2019年中報提出,要提升項目開業效率與經營質量。

  龍湖集團CEO邵明曉表示,冠寓在去年已開業超過5.3萬間,今年按規劃將累計開業近10萬間,2020年達到20億元以上收入。龍湖冠寓披露,預計明年將實現盈利。

  前述公司均認為,隨著行業重新洗牌,包括資金在內的一系列資源會向頭部企業高度集中,長租公寓運營商要想走得更遠,必須要解決盈利模式問題。

  長租公寓,有規范才能走得更遠

  據浙江在線報道,日前,杭州市住保房管局組織發布了《杭州市住房租賃資金監管辦法(試行)(征求意見稿)》,有望為野蠻生長的長租公寓行業套上“緊箍咒”。

  征求意見稿最大的亮點還在設立租賃資金專用存款賬戶,凍結部分資金作為風險防控金上。風險防控金的總額按月租金總額的2倍確定,如果這一構想得到施行,至少住房租賃企業的專項存款賬戶中還有2個月的房租,可以用于賠償租客和房東的損失。

  這很大程度上解決了房東與租客的后顧之憂。長租公寓一旦爆雷,租客與房東就會直接對撞,租客付了錢自然是要繼續住的,房東收不到錢就只能提前收房,必然產生矛盾。兩個月的房租雖然未必能涵蓋所有的損失,但至少讓雙方都有了轉圜的空間。

  這意味著整個行業風險防范能力的極大提升,也意味著長租公寓的經營成本也將提升。樂伽杭州分公司運營的房源就超7000套,以一套房租5000元計,兩個月就需要凍結7000萬的資金,這不是一筆小錢。對長租公寓而言,進入門檻無疑抬高了,草臺班子是很難搭起來的,空手套白狼也很難玩下去,必須要有一定的資金實力。去蕪存菁,把不合格參與者淘汰出去,這本身就是對市場的利好。

關鍵詞:長租公寓 寓見公寓
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