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中航善達:重組定價符合預期 估值仍具提升空間

來源:東北證券 2019-08-28 11:20中投投資咨詢網 A-A+

  公司于近日發布公告確定其發行股份收購招商物業的交易對價,最終評估價為29.9億元,對應招商物業2018年凈利潤約20倍PE;發行完成后公司總股本為10.6億股,招商蛇口將成為公司第一大股東,合計持有上市公司51.16%的股份。

  重組定價符合預期,估值仍具提升空間。參照上周五收盤價,新中航善達物管業務對應18年PE為34倍;招商物業則承諾2019、20、21年凈利潤不低于1.59、1.89、2.15億元,保守考慮下,新中航善達2019年PE僅為22倍,與港股龍頭物管企業相比仍有較大空間。考慮公司作為A股稀缺的優質物業管理標的,公司有理由享受估值溢價。

  在管面積接近1.5億方,物管龍頭蓄勢啟航。目前中航善達、招商物業的在管面積分別為7634、7082萬平米,合并后的在管面積接近1.5億平米,并且具備住宅、機構物業雙重基因。重組完成后的新中航善達作為招商局集團旗下唯一的上市物管平臺,必將獲得其大力支持,公司將充分受益于招商局集團的強大實力與多元業態組合,此次受托管理四個購物中心僅是開端。

  多方因素推動利潤修復。2018年,中航物業與招商物業的凈利率分別為4.4%、4.9%,較已上市物管公司的凈利率存在較大差距。隨著本次重組交易的完成,公司將背靠招商局集團,未來的規模增長確定性有所加強;同時,公司將由房企下屬的成本、品牌中心轉為利潤中心,伴以科技賦能、增值服務帶來的人均效能提升,公司的利潤率有望得到修復,進而超額實現原定的業績承諾目標。而這一利潤修復的進程,已在眾多港股上市物管公司中多次得到驗證。

  維持公司買入評級,預計公司,即新中航善達2019、2020、2021年EPS分別為0.73、1.03、1.44元,對應PE分別為19.5、13.9、9.9倍。給予公司20年24倍PE,目標價為18.5元。

  風險提示:盈利修復不及預期,增量項目交付速度過慢。

關鍵詞:招商物業 物管業務
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